<동네변호사 김창환> 주택임대차계약시에 발생하는 쟁점들에 대한 질문과 답변 > 의령군민신문

안녕하십니까? 의령 동네 변호사 김창환입니다. 

오늘은 독자들의 재미를 위하여 주택임대차계약에 있어 발생하는 법적 쟁점들에 대하여 질문과 답변 형식으로 설명을 드리고자 합니다.

질문 1

갑은 의령읍에 있는 H아파트에 임대차계약을 하기 위해 J 공인중개사 사무실에 가서 임대차게약을 하였습니다. 그런데 임대차를 할 아파트의 등기부등본을 보니 그 아파트가 신탁회사에 신탁이 되어 있었습니다. 공인중개사와 소유자는 신탁이 되어도 전혀 문제가 없고 신탁사에도 동의를 받았다고 하였습니다 갑은 공인중개사와 소유자의 이야기를 믿고 계약을 해도 될지요?

답변 

위와 같은 사례는 자주 일어나는 사건입니다. 임대차계약을 하거나 부동산을 구입할 때는 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있는데 건물소유자가 등기부등본에 소유자로 등재가 되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 그리고 을구에는 근저당권설정등기가 기재되어 있는데 소유자가 거래 대상 부동산을 담보로 대출을 받은 것이 있는지를 살펴야 합니다. 위 사례에서는 반드시 신탁사의 동의를 받아야 합니다. 소유자나 공인중개사의 이야기만 듣고 거래를 해서는 절대 안되고 신탁회사의 동의를 받아야 합니다. 신탁회사의 동의가 없을 경우 신탁회사에 임차권자임을 주장할 수가 없습니다. 

질문 2

김주무관은 의령군청에 근무하면서 의령읍에 있는 S 아파트에 임대차계약을 하여 살고 있었습니다. 임대차계약이 끝나갈 무렵 김사무관은 자식들 교육문제로 진주에 집을 샀습니다. 여름방학이 끝나면 바로 자식들이 진주에 있는 학교에 다녀야 하기 때문에 올 여름에 진주로 이사를 가야 합니다. 그런데 의령읍에 있는 아파트 주인이 보증금 2억원을 주지 않고 있습니다. 진주로 이사를 가 하면 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하여 나중에 보증금을 받는데 문제가 생길 것 같아 고민입니다. 해결책이 있을까요?

답 

이러한 경우를 대비하여 마련한 것이 주택임대차보호법 제3조의 3항에서 정한 임차권등기명령 제도입니다. 잘 아시다시피 주택에 대하여 임대차계약을 하면 반드시 거주하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 주택의 소유자가 주택을 다른 사람에게 팔거나 주택을 담보로 대출을 받아도 주택을 구입한 사람이나 채권자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 그런데 사례에서 보는 바와 같이 보증금을 받지 못한 상황에서 불가피하게 다른 곳으로 이사를 가야 하거나 다른 곳으로 전입신고를 해야 할 경우가 발생할 수 있는데 이러한 경우를 대비하여 만든 제도가 임차권등기명령제도입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기를 하게 되면 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권을 그대로 취득하게 됩니다. 

장마철이 나가오고 있습니다. 의령군민 모두 건강하시고 행복한 여름 되시길 바랍니다.