<동네변호사 김창환> 주택임대차계약에 있어 꼭 알아야 할 법률상식 > 의령군민신문

이번 호에도  주택임대차계약에 있어 발생할 수 있는 문제들을 질문과 답 형식으로 올리도록 하겠습니다. 

질문1

 김성실은 공무원 시험에 합격하여 의령군청에 발령을 받아 근무하게 되었습니다. 의령읍에 있는 아파트에 임대차계약을 하면서 1년 후에는 부림면으로 발령이 날 것 같아서 임대차계약 기간을 1년으로 정하였습니다.  그런데 1년 후 인사에서도 의령읍에서 근무를 하게 되어 그대로 위 아파트에 살려고 합니다. 아파트 주인이 계약기간 1년이 지났으니 집을 비워달라고 합니다. 어떻게 해야 할까요?

답 이러한 경우 집주인과 임차인 사이에 게약기간을 1년으로 정하더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 계약기간을 2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제4조 제1랑은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”라고 규정하고 있어 김성실은 아파트 주인에게 임대차게약 기간이 2년임을 주장할 수 있습니다. 

질문2

위 사례에서 반대로 김성실이 약정한 기간인 1년을 주장할 수 있을까요?

답 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에는 “임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하고 있어 임차인 김성실은 2년 미만으로 정한 계약기간 1년을 주장할 수 있습니다. 

질문 3

의령읍에 아파트를 가지고 있는 박사장님은 임차인 김성실과 2022. 8. 1. 임대차계약을 체결하면서 게약기간을 2년으로 정하였습니다. 박사장님은 임대차 기간이 만료되는 2024. 7. 31.보다 1달 전인 2024. 6. 31.에 김성실에게 계약기간이 만료되면 재계약을 하지 않을 것이니 2024. 7. 31.자로 집을 비워달라고 하였습니다. 김성실은 2024. 7. 31.에 집을 비워주어야 할까요?

답 주택임대차보호법 제6조 제1항에는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”라고 규정되어 있습니다. 쉽게 말씀드리면 임대인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약을 하지 않을 것임을 통지해야 그 효력이 있습니다. 그렇지 않으면 자동적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 됩니다. 그러므로 위 사례에서도 박사장님은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 의사를 통지한 것이 아니므로 1개월 전에 한 통지는 효력이 없고 다시 임대차계약기간을 2년으로 정한 임대차게약을 한 것으로 되기 때문에 김성실은 2024. 7. 30,에 집을 비워주지 않아도 됩니다. 

질문 4

 위 사례에서 계약이 갱신된 경우 임차인인 김성실도 다시 2년 동안 위 집에서 살아야만 하는가요?

 위 사례에서 집주인이 갱신거절의 의사를 통지하지 않아서 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6의 2). 이때 임대인이 임차인으로부터 계약해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 그러므로 임차인인 김성실은 집주인에게 언제든지 계약을 해지할 것을 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 임대차계약 해지 효력이 발생합니다. 

장마와 무더위 속에서도 항상 건강하시고 행복하시기를 기원드립니다.