<동네변호사 김창환> 집 주인이 바뀌었을 때 세입자가 보호될 수 있는 방법 > 의령군민신문

안녕하십니까? 의령 동네 변호사 김창환입니다.

우리가 가장 흔히 하는 법률행위가 주택임대차계약을 체결하는 것입니다.

집을 소유하지 못한 경우나 소유하더라도 사정이 있어 다른 사람의 집에 임대차계약을 하여 사는 경우가 많습니다. 이런 경우 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위한 법이 주택임대차보호법입니다. 오늘은 임차인이 대항력을 취득하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.먼저 대항력이라는 개념부터 설명드리겠습니다. 대항력은 임차인이 계약 당사자인 임대인 외의 제 3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권한을 말합니다. 예를 들면 갑이 을 소유 아파트에 대하여 임대차계약을 하고 살고 있는데 갑자기 을이 그 아파트를 병에게 매도하고 병 앞으로 소유권이전등기가 되었습니다. 그러면 아파트의 소유자는 병이기 때문에 병이 세입자인 갑에게 집을 나가라고 요구하였을 때 세입자인 갑이 “내가 임차인이니 계속 살 권한이 있다”라고 병에게 주장할 수 있는 권한을 말합니다. 단순히 갑이 을과 주택에 대하여 임대차계약을 체결한 것만으로는 갑은 을에게는 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있으나 아파트의 새로운 매수인인 병에게는 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 갑은 을과 임대차계약을 제결한 것이지 병과는 아무런 계약을 체결한 적이 없으므로 원칙적으로 임대차계약의 당사자가 아닌 병에게 자신이 임차인이라고 주장할 수는 없는 것입니다. 이렇게 되면 갑은 살고 있는 집의 소유자가 변경된 것만으로 집에서 쫓겨나야 하는 신세가 되어 주거 안정이 매우 위태로운 상황에 처하게 됩니다. 이런 것을 방지하기 위해 우리나라 민법과 주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위한 장치를 해 둔 것입니다.

먼저 임대차계약시에 민법과 부동산등기법에 따라 임차권등기를 마친 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하게 됩니다. 그런데 이는 임대인의 협조가 있어야 하므로 현실에서는 많이 사용되는 방법은 아닙니다.

다음으로 임대인의 협력을 얻어 임차권등기를 하지 못한 경우에도 주택임대차보호법 제 3조에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제 3자에게 대항할 수 있습니다.그러므로 주택에 대한 임대차계약을 할 경우에는 반드시 주택을 인도 받음과 동시에 주민등록을 해야 합니다. 주택의 인도는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 임차인의 의사에 따라 이사를 할 수 있었는지 등을 고려하여 판단합니다.

그리고 주민등록은 전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 보고 있습니다.

세입자가 이사를 하고 전입신고만 하면 건물 주인이 다른 사람에게 건물을 매도한 경우에도 세입자는 새로운 건물주인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

그리고 마지막으로 임차권등기명령에 의한 등기에 대하여 설명드리겠습니다.

예를 들면 임대차계약 기간이 종료가 되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 경우 계속 그 건물에서 살면서 주민등록을 해 두어야 대항력이 존속되는데 현실적으로 다른 집으로 이사를 가야 할 경우가 생깁니다. 이러한 경우 대항력을 그대로 보존하기 위한 제도가 임차권등기명령 제도입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임대인의 협조가 없어도 법원의 명령에 의해 임차권등기를 하는 경우로서 임대차계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 반드시 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해 두어야 합니다. 주택임대차계약과 관련하여서는 분쟁이 많고 관련 법령이 복잡하므로 항상 잘 알아 보시고 계약을 해야 하고 임대 목적물의 등기부를 제대로 살피고 계약서를 꼼꼼히 읽어 보는 것이 기본입니다. 다음 편에는 주택임대차보호법상의 확정일자에 대하여 알아보겠습니다. 감사합니다.