<동네변호사 김창환> 부동산 거래에 있어 배임죄가 성립하는 경우 > 의령군민신문

형법 제 355조에는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득한 경우 배임죄로 처벌하도록 규정되어 있습니다. 

부동산거래에 있어 어떤 경우 배임죄가 성립하는지를 알아보겠습니다. 

사례1

갑은 갑 소유 아파트를 을에게 3억원에 매도하는 계약을 체결하고 을로부터 계약금 3,000만원과 중도금 2억원을 교부받았습니다. 그런데 갑이 을로부터 잔금을 받기 전에 이웃에 사는 병이 위 아파트를 4억원에 매수하겠다고 제안을 해서 갑은 마음이 변하여 병에게 위 아파트를 매도하고 이전등기를 해 주었습니다. 을이 갑을 상대로 형사고소를 했을 때 갑은 처벌될까요?

정답

본건은 부동산 거래에 있어 흔히 발생하는 이중매매에 관한 사례입니다. 먼저 계약한 사람(제1매수인)으로부터 계약금만 지급받았을 때에는 계약금의 배액을 제1매수인에게 상환하고  다른 사람에게 부동산을 매도해도 형사처벌을 받지 않습니다. 그런데 매도인이 제1매수인으로부터 중도금까지 지급을 받고 다른 사람에게 부동산을 매도하였을 경우에는 제1매수인에 대한 배신행위에 해당되어 배임죄가 성립한다고 할 것입니다. 

관련 대법원 판례를 소개하면 다음과 같습니다. 

 “부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다.

(출처: 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 )

사례2

위 사례에서 병이 갑의 배임행위를 알고 적극적으로 가담한 경우에 갑과 병 사이의 부동산거래는 문제가 없을까요 

정답

 위 사례에서 갑이 을로부터 중도금까지 지급받고서도 이를 병에게 매도하면 배임죄에 해당하고, 병이 이러한 배임행위를 알고 적극 가담하였다면 갑과 병 사이의 부동산매매행위도 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 됩니다. 

사례3

갑은 을에게 인쇄기 1대를 2,000만원에 매도하는 계약을 체결하고, 계약금과 중도금을 받은 후에 위 인쇄기를 을에게 넘겨주지 않고 병에게 매도해 버렸습니다. 이 경우에도 갑에게 배임죄가 성립할까요?

사례1과 사례3의 차이점은 사례1은 매매목적물이 부동산이고 사례2는 동산이라는 것입니다. 대법원은 동산의 경우에는 이러한 경우에 배임죄가 성립하지 않는다고 판시하고 있습니다. 

관례 판례

매매의 목적물이 동산일 경우, 매도인은 매수인에게 계약에 정한 바에 따라 그 목적물인 동산을 인도함으로써 계약의 이행을 완료하게 되고 그때 매수인은 매매목적물에 대한 권리를 취득하게 되는 것이므로, 매도인에게 자기의 사무인 동산인도채무 외에 별도로 매수인의 재산의 보호 내지 관리 행위에 협력할 의무가 있다고 할 수 없다. 동산매매계약에서의 매도인은 매수인에 대하여 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 아니하므로, 매도인이 목적물을 매수인에게 인도하지 아니하고 이를 타에 처분하였다 하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다.

(출처: 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결 [배임])

조금 복잡해 보이지만 독자분들께서는 부동산거래를 할 때 매도인이 매수인으로부터 중도금까지 지급받고서도 다른 사람에게 부동산을 매도하면 배임죄로 형사처벌을 받는다는 것만 기억하면 됩니다. 

무더운 여름이 가고 천고마비의 계절 가을이 찾아오고 있습니다. 가을에도 모두 건강하시고 행복하세요 동네변호사 김창환